“产城融合”是指产业与城市融合发展,以城市为基础,承载产业空间和发展产业经济,以产业为保障,驱动城市更新和完善服务配套,进一步提升土地价值,以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。产城融合项目实施需要做好以下几个方面。
项目投资
不是什么地方都适合做产业的,产业不是在每个地方都能存活。产业发展需要良好的生态环境,要有适合的土壤、气候、环境等条件。产业园区项目的投资,应该考虑宏观、中观和微观三个层面。
宏观层面,要将自身优势、产业资源和区域发展特点结合起来,例如将粤港澳大湾区和长三角作为两大重点产城布局区域;中观层面,即城市层面,除了经济结构等要素以外,人力资本、制度环境、文化背景等社会因素也非常重要,要统筹考虑包括城市禀赋、经济基础、人力资源、业成熟度、市场环境、科技创新力度、营商环境和企业战略等8个维度;微观层面,即项目层面,需要关注可落地性、可操作性和经济性。
规划设计
规划涵盖产业规划、产品规划(或者说产品设计)两个方面。其中,产业规划应该有三个维度:一是项目所在区域的产业基础如何;二是尚未规划的区域,未来产业发展有什么要求;三是作为项目投资主体,自身拥有或可协同哪些产业资源?实际上,这个阶段是基于定位和政府的相关要求,将规划做细。只有摸清了目标客群、他们的需求和担忧,后续的产品规划才能做到有的放矢。
产品规划要基于政府的规划要求、基于产品定位、基于开发策略:一是在产品规划设计的时候,一定要搞清楚政府的规划指标、用地性质以及政府的要求;二是基于产业定位,不同的产业对产品的设计要求是不同的,一定要站在客户的角度来进行规划;三是基于市场开发策略,实际上,不同的企业或者不同的项目,有不一样的开发策略。因此,在规划设计阶段就应该有运营思维,否则建好了再改建,既影响美观又加大了成本。
开发建设
产业园区的建设环节非常重要,但往往被轻视。现在不少的园区是要求持有的,有的持有30年,有的持有40年。因此持有物业的品质是非常重要的,某种意义上来讲比销售物业还要重要。
要处理好成本和品质的关系。一般来说,品质往往跟成本相挂钩,但在开发建设中,一方面要品质高,另一方面成本要控制住。持有型的物业价值是以租金回报率来衡量的,除了地价、管理费用、营销费用以外,大部分是建安成本,建安成本是有主动权的,因此在设计阶段就要控制好成本。此外,工期对持有型的物业来讲是非常重要的。提前一天,就少一天的成本,多一天的收入,对于回报影响非常大。
产业招商
招商是做产业园区最大的难点,特别对没有产业资源的平台更是难上加难。产业招商顾名思义,落脚点在“产业”两个字上,需要分析具体产业的定义、前世今生、上下游产业链、生态圈、发展趋势……此外,还要了解跟产业关联度强的投资金融机构。“政、企、协、学、研、投”,这6点构成了产业的生态圈。
要结合项目所在地的产业现状、产业导入要求、产业发展趋势,以及园区开发主体的产业资源协同能力,发现潜在客户,吸引来园区落户才是招商的真正目的。总体而言,产业模式的招商是打通产业链,以打造产业生态作为手段,通过运营服务来吸引产业集聚。这需要从客户来的原因、客户关心和担心的问题等方面去分析,解决园区运营和赋能问题,真正形成产业生态圈。
另外,传统的招商模式是做巢引凤,划了一片地,盖了很多楼,然后发动大家到外面招商,做好了巢去引凤进来。现在的产业招商模式,应该要做到“代凤筑巢”。在投资拓展阶段,带着产业资源去跟政府讲条件;到了规划阶段,要将产业具体落到项目和产品中去;到了招商阶段,落地自然就水到渠成。
运营服务
产业园区的运营服务水平,也是影响园区资产价值的重要因素之一,园区运营服务是项目开发建设完成以后最重要的一项工作。首先,运营服务的原点应该是客户需求,既有现实的需求,也有潜在的需求。其次,运营服务实际上分两大部分,一部分是基础服务(更多的是偏物业服务),另一部分是增值服务,例如融资服务、IP打造等。产业园区的运营服务不光是提供物业服务,更多的是为这些企业赋能,解决实际问题。
运营要为招商服务,具体可分线下、线上服务,如果线下服务做不好,线上服务将更是无从谈起。因此,要实实在在的将线下服务做好,让入园企业感觉到服务价值,形成服务依赖。在线下服务做好的基础上,逐步搭建智慧化线上服务平台。
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