400-816-1413

您的位置:

产业头条 浅析产业园区的未来新趋势

浅析产业园区的未来新趋势

2022-11-13 14:57:00 来源:明源不动产研究院

在“十四五”规划下,产业园区作为我国地方经济发展、产业结构升级的重要载体,将更注重以人为本、高质量、可持续发展的理念。可持续发展离不开产业的打造及良好的运营,要注重软环境的建设、树立创新服务理念。

纵观我国做得好的产业园区,都有一套完整的运营体系,随着产业园区主导产业由传统产业向高新技术产业不断转型,园区的运营理念也紧跟着不断转变,其在运营方面存在几个大趋势。

“房东+股东”模式 助力园区与企业共同发展

过去,典型的园区开发公司,通常走土地批租、滚动开发之路,主要依靠区域开发和物业开发,用低租金低地价吸引高新企业落地的方式赚钱。但土地有限,房地产开发思维已不适用于产业园区,所以这种模式很快就遇到瓶颈,国内主流园区开发企业便尝试通过股权投资的方式,来破解这一难题 。

具体操作是以“房东+股东”的模式,园区开发企业应把重点放在“如何向园区内企业提供全生命周期链条的服务”、“提供增值服务”上,以此增加客户粘性,构建“产业生态圈”。通过优质的产业招商、一流的园区服务、当好“房东”的同时,大胆采用先进运营理念,不仅根据企业发展需求,为区内企业提供各项增值服务,还通过基金实现对区内企业的投资,形成“房东+股东”的深度发展模式。产业地产是空间提供商+时间合伙人,空间提供商就是房东,时间合伙人就是股东。现在有很多产业园区已经或正在采用这一运营模式,并收获了不错的回报。

“园区+社区”模式 做产业资源的组织者

国家统计局的数据显示,截至2021年末,我国城镇化率为64.72%,随着城镇化率越来越高,产业结构越来越复杂,城市里的人越来越多,今后产业园区的运营服务也将更以人为本。

未来产业园的发展将从关注人的视角出发,更加偏向于对产业园内服务业的发展。而把“园区”、“社区”相结合的方式,成为了如今很多产业园区提升运营效率的手段。把园区与社区结合在一起,既提供了工作岗位,让居住在园区的人有经济收入,还解决了生活、娱乐、休闲等需求,这样,小到这个园区,大到一座城市,园区运营方能有更可观的收益,入驻企业也会更安心,把心思用在企业生产上,而且,这些需求也能倒逼产业园区不断迭代升级,优化运营模式。

一个坚持“园区”+“社区”运营模式的产业园区,至少都会有两个圈层:一个是“工作圈”,一个是“生活圈”,“生活圈”可以链接到员工生活中的家人、朋友、家政服务甚至宠物,“工作圈”则可以带动多行业人才,以及背后更广阔的投资人、产业链伙伴。圈层的叠加效应以及资源的整合汇集,能为所在城市实现更多的突破。

资产越来越“轻” 更加关注长期的资产增值

过去产业园区靠重资产赚钱,如今则更加关注结合轻资产运营的模式。要实现资产的轻重结合,资产证券化是一种可行方式,比如发行公募REITs,打通了产业园区投资退出渠道有限的局面,实现了产业园区的“投融管退”,以及“基金+基地”的模式,充分挖掘专业基金背后的产业资源,为园区提供了新的运营思路和发展机遇。

1、物理载体变轻,以公募REITs为依托,实现资产的轻重结合。我国园区众多,每个园区都有不同的运营标准,缺少标准化的东西,而公募REITs则提供了一个标准化的平台,是不是好资产,拿到平台来检验一遍。

当前,我国产业园区资产规模庞大,再加上政策的支持,公募REITs迎来了前所未有的发展机遇,目前公募REITs则更倾向于工业厂房类和研发类。发行公募REITs,是未来运营模式的大势所趋。一是政策导向,二是行业管理溢价提升将逐步加大运营方以及投资方对于产业园REITs的兴趣,三是国外的成功经验证明,在资产价格相对稳定的成熟市场,产业园区REITs具备显著的收益价值。但是,现在能够发行公募REITs的还是一些体量大的产业园区,而那些体量小的产业园区如何参与发行,是今后需要关注的。

2、投资模式变轻,多方参与投资,既能分摊投资风险,也能赋能园区企业。产业基金如何更好地发挥作用,助推产业基地发展?当前,很多产业园区创新投融资模式、开拓融资渠道、优化融资结构,通过“基金+基地”模式支持企业全生命周期发展,以及基地产业运营商的专业服务、政企协同、平台共享和生态打造,推动基地企业协同式创新和开放式创新,持续做优做大做强。

“基地+基金”模式,以基金撬动招商,基地联动基金,产生1+1>2的联动效果。基金管理公司发挥专业的投资研判能力和风控能力,在项目筛选、尽调、决策和投后管理层面发挥优势;招商部门则凭借其丰富的项目资源和灵活的招商政策,为项目落户、项目建设提供支持。公募REITs以及“基金+基地”的模式,是已被市场验证,实现轻重资产结合的有效方法,有些体量不够大的产业园区,发行公募REITs的条件还不够成熟,而“基金+基地”的模式,则是可以研究以及大胆尝试的。

物业租售收入、经营服务性收入和退出资产证券化将成为未来园区收益的“黄金三角”。未来,能够做到投资、孵化、成长、运营为一体,就是一个优质的产业园区。


企业选址就找园见选址
真实信息
真实信息

海量项目资源
实地认证绝无虚假

精准匹配
精准匹配

根据您的需求
提供最佳选址方案

专业团队
专业团队

全流程免费带看
直到满意为止

免费服务
免费服务

不收取选址
企业任何费用