产业地产七大变化，下一个风口在哪？

合作再优化 国民共进、强强联手

近几年，随着市场环境和政策的变化，园区产品分割销售比例进一步受限，园区项目投资回报周期被拉长，不少民营产业地产商都在寻求转型，未来应更强调“轻重并举、国民共进”。

所谓“国民共进”，即国资企业和民营企业各自发挥优势，抱团共建。这不仅是分工的问题，更关键在于企业文化基因如何共生共荣，合作模式、机制、团队如何打造。首先，合作的前提条件是价值观趋同，其次，双方要互补，都有较强的实力，另外，需要双方共同将优质资产投入。当然，相互磨合是必然，这种磨合并不是将双方的优势磨平，反而是在产生一种新的能力。

模式再升级 实体企业带生态入场做园区

越来越多的实体企业进入产业地产领域，“百家争鸣”的出现倒逼产业地产商放弃销售思维，专注优势领域，构建企业核心竞争力，这对推动行业的可持续发展，将会起到积极作用。

目前企业做轻资产运营，服务的多数为实体企业，实体企业落地产业，不再是简单自用，而是“自用+招引”，打造“产业生态社区”，更好的服务主业发展。无论是现有存量的利用，还是企业新拿地自建，龙头企业可以更好的整合资源，凭借其全链路服务经验，帮助大大小小成百上千的企业实现业绩增长，打造上中下游互融共生、合作、共享利益的新模式，助力经济社会行稳致远。

价值再发现 资本入场加持园区

伴随园区价值受到更为广泛的认可，产业园区大宗交易市场已经从传统的物流园区、数据中心转向主题化园区。以上海为例，2021年园区资产交易40%为外资，购买方主要为机构投资者与开发商，60%为国内收购方，主要是以自用为主的买家。从入场方式看，涵盖参股运营、参股/控股全流程、基金+基地等多种模式。

价格再认知 园区租金比肩办公

人们往往将园区与工业厂房联系在一起，认为其普遍形象较差，价格较为低廉。但随着园区的迭代升级，其外部硬件配套设施逐渐完善，内部运营服务品质显著提升，租金隐约有了比肩写字楼的趋势。通过实地调研，一线城市优质研办类园区的平均租金达到所在城市甲级写字楼租金三分之一水平。该趋势在二线城市更为显著，优质园区平均租金接近甚至超过甲级写字楼租金一半。

总结来看，此类园区主要包含三大特征：多为主题型园区，聚焦生物医药、集成电路等新兴产业方向；园区产品过硬、针对性强，开发主体的行业背景往往与园区方向相匹配，行业经验丰富；具有较强的园区运营能力，提供产业服务满足客户需求。

运营再提升 国企服务不弱民企

产业园区已进入到“运营为王”时代，物理空间有其上限，而运营则没有。当下，国企的运营能力已有了显著提升。根据企业年报，园区服务成为企业在园区开发领域重要的收入来源之一。尤其在疫情期间，国企可凭借其资源和成本优势，为园区承租经营户减免租金、开展政策性纾困活动、成立复工复产专班等一系列举措，体现其社会责任。

路径再丰富 民营REITS受到认可

REITs已成为当下地产行业各领域关注的焦点，2022年5月，国务院办公厅发布关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见，重点聚焦存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产。传统民营企业往往注重前端开发，对后端的运营资源、招商通道投入较低，储备资产不够充足，相较掌握行政资源、实体企业资源和产业平台资源的地方国企，其REITs发行的限制更大。未来更多的园区将释放到市场中来，区域扎根深、具有一定服务能力、后端招商能力强的企业更具有扩募机会。

内容再创造 数字管理赋能园区

国家发布了数字经济的十四五专项规划，上海、浙江、山东等地也纷纷出台了关于推进数字化园区、智慧园区建设的指导意见。于企业而言，加速政策响应力度可成为项目投拓的重要砝码，也将成为园区竞争力提升的重要举措。

据不完全统计，疫情常态化之后，已有81%的产城开发运营企业投资园区智慧化业务。第一类，以大国企为主，主要探索方向是在政策框架下进行整个开发区、城市数字底座的建设，另外围绕着具体的园区继续深化智慧园区的建设；第二类，有技术背景的企业，建立了一整套的数字运营体系，构建企业核心竞争力，对外输出数字服务、运营服务等轻资产业务；第三类，产业园区开发企业，从开发流程体系中探索数字招商和数字运营。

产业地产作为产业政策、产业环境影响的传导者，未来赛道仍将任重而道远。但伴随着参与主体的多元化、运营模式的精细化、市场价值的认可化，将赋予崭新的视角与思路。