产业园区的发展趋势及运营模式思考

在我国投资趋向实体经济和城市更新的大背景下，产业园区发展与地方经济发展密切相关。产业园区能够带动城市投资，实现GDP增长并创造大量就业机会，在产业孵化、产业聚集、产业服务、产业生态构建等方面也起着重要作用。随着目前国际形势的深刻变化，国内经济结构也在不断调整，原有的各类产业园区遭遇到了众多发展制约。

产业园区的发展趋势

随着房地产产业的政策调整，原有产业园区经营模式已逐渐变得难以为继，模式创新是产业园区得以持续发展的必经之路。纵观我国产业园区发展，主要有四个趋势的创新方向。

一是开发模式从“物业售卖”转向“持有运营”。地产正在面临从原有粗犷的“投建售”向“持有运营”转型，用于激活在该社区或园区中的企业，并对他们进行高效运营。

二是产品模式从“园区经济”转向“城市经济”。随着产业园区的不断演化发展，园区承载的功能日益多元化，大量城市要素和生产活动在区内并存聚集，推动了产业地产的城市化进程，也使得园区经济与城区经济逐渐走向融合。

三是盈利模式从“客户思维”转向“伙伴思维”。随着园区的盈利模式由传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变，园区开发运营企业不再与入园企业形成相互利益关系，未来将通过成立产业投资基金，入股入园企业，共同享受入园企业的成长收益。

四是运营模式从“管理园区”转向“服务园区”。未来产业园区将围绕市场服务、园区服务、政务服务三大方面建设服务体系。服务是运营的核心，园区运营者要通过政府、企业、产业、企业员工等多方面发掘需求，运用5G、互联网、VR等现代科技手段提高服务水平，实现服务模式创新。

产业园区的运营模式

一是政府运营模式。即由政府投资开发建设园区，为入驻的公司提供税务代理、行政事务代理等服务，主要以收取服务费用并给予园区一定的招商代理费用或税费优惠为主要服务方式。该模式主要适用于规模小、管理简单的园区，无法保证大型园区的长期运营，也不符合大型产业园区的发展趋势。

二是投资运营模式。即由政府投资建成园区后，通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化具有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后通过引入外部战略投资，实现资产增值。该模式建立在企业投资成功的基础上，是一种长期的投资理念，对区域的经济发展具有很强的推动作用。要通过采用投资运营模式，在保障固定资产保值的情况下，与强大的运营机构合作，降低投资风险。

三是分割服务运营模式。即由政府或开发商预先建设好园区，引入运营服务机构代理招商并提供人才招聘、人才派遣、投资孵化等服务，为企业提供更优的生存发展环境。该模式通常难以把控园区整体功能及运营质量，对产业园区的长期发展不利。

四是土地盈利模式。即园区通过对土地收储、初步开发、拍卖等功能，控制大面积土地，在进行初步开发后，短期内提升土地价值，并进行地产开发或转让。该模式属于传统地产模式，获利能力较强，为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。

五是产业运营模式。产业园区承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，产业资源主导了产业园区的发展，要通过新能源产业园、创意产业园、物流产业园等在投资初期的招商引资作用，引入企业资本共同建设，并与优质的产业资源共同投资运营、盈利获益。该模式对产业园区的管理能力、运营能力等均提出了较高要求，大多需要具备行政、服务、企业投资运营三种职能。

综上所述，产业园区的更新是城市更新的重要组成部分，长期投资持有是产业园区的发展新趋势。要建立强大的产业联盟，引入产业资源，促进产业园区盈利获益，起到带动地方经济的作用。